Поиск сообщества

Очень часто перед предпринимателями встает вопрос о выводе жилых помещений в нежилой фонд, с целью ведения коммерческой деятельности. Такая идея очень часто востребована в больших городах, где требуется районное представительство фирмы, либо магазин, для продажи вещей первой необходимости или продуктов. Поэтому стоимость квартир на первых этажах значительно превышает её реальную стоимость, что значительно увеличивает налоги при их переводе в нежилой фонд. Как поставить на кадастровый учет нежилое помещение Перед тем, как поставить на учет нежилое помещение, следует перевести его из жилого фонда в нежилой. Эта процедура обязательна для легализации предпринимательской деятельности. Перевести можно только полностью всю квартиру, а не отдельные комнаты, при условии расположенных под ней нежилых помещений. Кроме того, помещение должно быть оборудовано отдельным входом с улицы, что потребует от собственника недвижимости получения разрешения на перепланировку квартиры с последующей регистрацией измененного плана помещения. Следующим шагом будет подача пакета документов в районную администрацию: заявление собственника квартиры об изменении её статуса, документы, удостоверяющие право на собственность, кадастровый паспорт, проект перепланировки. Затем районная администрация решает в течение полутора месяцев вопрос о переводе. В случае положительного ответа нежилое помещение необходимо зарегистрировать в кадастровой палате, поскольку был изменён юридический статус квартиры. Отказ в переводе может быть обжалован в суде. Перед тем, как поставить на кадастровый учет нежилое помещение следует помнить о том, что данные о реальных размерах объекта не перемеряются, а берутся из технического плана, составленного до 2013 года. В результате в реестр будут внесены ошибочные данные, которые не соответствуют действительности и, в случае проведения сделок с нежилой недвижимостью, могут возникнуть проблемы. Стоимость постановки на кадастровый учет Стоимость постановки на кадастровый учет зависит от инвентаризационной стоимости нежилых помещений, которая включает в себя показатели износа объекта недвижимости и рассчитывается с учетом специального коэффициента. При этом стоимость получается значительно ниже рыночной, что достаточно выгодно для предпринимателей. Однако законодательством эта выгода в скором времени будет устранена: с середины 2014 года будет введен единый налог на недвижимое имущество, который позволит делать расчет налогов по кадастровой стоимости, приблизительно равной рыночной. Это существенно взвинтит цены постановки на учёт нежилых помещений. Так в настоящий момент постановка на учёт нежилой недвижимости может составлять от 10 тыс. рублей. Поэтому с вопросом вывода помещения из жилого фонда следует поторопиться.

В последнее время в России стали стремительно развиваться предпринимательские отношения, что вызвало рост спроса на нежилую коммерческую недвижимость. Стоимость такой недвижимости достаточно высока, поэтому большинство собственников стараются сдать помещения в аренду, а некоторые арендаторы-предприниматели даже сдать в субаренду. Субаренда для большинства арендаторов является хорошим и стабильным видом заработка, в особенности если в качестве первичного арендодателя и соответственно собственника выступает государство. Право аренды муниципальной нежилой недвижимости обычно проводится на соответствующих аукционах. Участниками аукционов могут быть только юридические лица, которые в случае выигрыша аукциона составляют договора долгосрочной аренды с Департаментом имущества города. Стоимость аренды городского имущества значительно ниже рыночной, что и позволяет её выгодно сдавать в аренду другим лицам, которые в свою очередь пересдают другим предпринимателям, выступая таким образом посредником между государством и конечными арендаторами. Продажа права аренды нежилого помещения Следует заметить, что субаренда нежилых помещений также выгодна и субарендаторам, так как они избегают конкуренции с другими арендаторами на аукционе. Разница между арендой и субарендой может приносить значительную прибыль, поэтому продажа права аренды нежилого помещения пользуется популярностью и большим спросом. Помимо преимуществ аренды, существует также и целый ряд недостатков: После окончания срока аренда Департамент имущества снова должен выставить недвижимость на аукцион, и никто не сможет гарантировать, что удастся продлить договор аренды. В случае, если на месте нежилой недвижимости будет решено построить объект федерального значения, то придется освободить занимаемое помещение. Предложенная государством альтернатива может быть хуже по техническим характеристикам, в результате чего арендатор вынужденно понесет убытки. Арендуемое помещение имеет строго определенное целевое предназначение, которое поменять можно только путем переоформления договора аренды с Департаментом имущества. За нецелевое использование нежилой недвижимости можно лишиться права его аренды. Как видно, в любой момент можно лишиться арендуемого нежилого помещения и денег. Обойти все недостатки аренды можно только путем покупки нежилой недвижимости, что не всегда является рентабельным для арендатора. Продавать право аренды выгодно только для первичного арендатора нежилой недвижимости, так как риски у него минимальны.