Когда ликвидность на нуле?

[gumbolt09 2]

Любые квартиры вторичного жилья во время продажи будут иметь разные стоимости и продаваться за разное время. Даже если они располагаются в соседних домах, на одном этаже и при прочих равных условиях. Причиной тому – ликвидность. Как же функционирует механизм ликвидности? И как безошибочно приобрести квартиру, чтобы ее выгодно в дальнейшем продать?

Сергей Жаров, состоящий в должности АН «ЖСВ» объясняет, что неликвидная квартира - квартира, не пользующаяся спросом на рынке недвижимости. Здесь есть 2 причины – географическое расположение и этажность.

 

Район имеет значение.

По первому вопросу Жаров подчеркнул, что ликвидное жилье было, есть и всегда будет в центре районов. Ликвидностью не страдают ни центр Автозавода, Ленинского района. А вот за квартирой в центральной части Канавинского района выстраивается очередь. Главный директор АН “ЖСВ” считает большим преимуществом наличие развитой инфраструктуры и транспортных развязок, с помощью которых можно было добраться в любую часть города. И как бы то ни было, квартира на проспекте Ленина быстрее реализует себя, чем какая-нибудь квартира на улице Дачной к примеру. И все это формирует цену. Хоть они и похожи, повествует Жаров, однако квартиры на ул. Дачной не ликвидны, и для того, чтобы их быстрее продать – нужно снизить цену. Но представитель АН «ЖСВ» дал понять, что даже если квартира находится в центре города, она может считаться не ликвидной. По его словам, “раньше было проще жить”. Квартира была либо ликвидной, либо нет – все исходило из географического положения и этажности. Но время течет, все меняется – рынок недвижимости трансформируется. Аналитиками наблюдается волновой спрос. К примеру Жаров приводит Верхние Печеры – тихий и спокойный район с доступными квартирами. Но в настоящее время в этом районе ликвидность квартир меньше, чем в Кузнечихе. Районы вроде соседние, жилищные условия в Печерах лучше, но… Объяснение этому заключается в большой волне спроса на квартиры в Кузнечихе. Рынок задает моду и новый модный тренд нынче – покупать квартиры именно там. И это не означает, что месяца через три все не поменяется кардинально, и уже Печеры станут «Меккой» для покупателей.

 

Жизнь на первом этаже.

Что касается этажности, то директор агентства высказался о малых изменениях по сравнению с былыми временами. Раньше в газетах черным по белому было написано - крайние этажи не предлагать. Основными причинами отказа от приобретения квартир на верхнем этаже – ветреность, холод, долго подниматься в отсутствии лифта, ну а если проблемы с крышей, то… Вопрос в другом, почему неликвидными считаются квартиры на первом этаже? Ответ – подвал и канализация. Жаров уточняет, что в «хрущевках», «брежневках» окна в подвал не прикрыты, холод проникает туда, и через железобетонное перекрытие попадает в квартиры на первом этаже. Такие квартиры являются одними из самых холодных в доме. Если “рассматривать” канализацию, то жители верхних этажей не особо беспокоятся о жильцах нижних этажей и спускают в канализацию бумагу, тряпки и прочий мусор. Все это спускается до первого этажа, где и образуется засор. Мало приятного. Поэтому на первом этаже квартиры покупают люди пожилого возраста, которым уже трудно подниматься на верхние этажи. К этим проблемам может добавится подземная парковка в элитных домах. Согласно строительным нормам, если парковка находится на цокольном этаже дома, то там должна быть соответствующая вентиляция и звукоизоляция. Однако зачастую требования не соблюдаются. Гул, выхлопные газы и конденсат поднимаются этажом выше - на первый.

 

Как выбрать?

Так как теперь правильно сделать выбор? Чтобы не было никаких скачков со спросом и прочими неприятностями? Жаров объясняет, что меньше скачков на спрос в центре районов. Проблем не испытывает ни Нагорная, ни Заречная часть. Пользуются спросом центры Советского, Канавинского, Ленинского районов с высокой ликвидностью. Есть и исключение в виде Московского района, где время от времени ликвидность разная. Но если квартиры расположены на главных магистралях, то это не является абсолютным показателем. При прочих равных условиях квартира с видом на магистраль, будет менее ликвидна квартиры с окнами во двор. А квартира, расположенная во втором - третьем ряду домов, чуть в глубине района будет ликвиднее обеих предыдущих. Ценится не шум, а тишина.

 

Влияет на ликвидность жилья и сезон?

Тут Сергей Жаров объяснил, что покупать жилье нужно весной, а продавать осенью. Последние несколько лет так и наблюдалось - рост цен к октябрю и снижение после Нового года. Но стоимость квартир зависит не только от времени года, но и от событий, которые происходят в самом городе. Например, в 2012 году, перед президентскими выборами, массовый спрос на недвижимость установился в январе, хотя обычно месяц считается провальным. Люди просто не хотели рисковать. Никто не мог знать о росте или снижении цен. Покупали жилье впрок. Это и понятно, будь ликвидная квартира или нет – все равно стоить она будет дорого. Жаров напоминает, что с 2008 года на рынке недвижимости не наблюдалось резких снижений цен на недвижимость. Стоимость квартир либо росла, либо шла стагнация цен, наблюдающаяся и по сей день. Поэтому не стоит пускаться в крайности. Жаров считает, что ликвидность нужно оценивать не по сезонам, а по средней стоимость. Также директор АН «ЖСВ» подчеркнул, что ликвидной будет такая квартира, у которой нет проблем, особенно судебных. Квартира с непонятными судебными решениями, имеющая ограничения прав считается малоликвидной. Квартира, по которой намечается сделка с отсрочкой на длительный срок по освобождению, тоже попадает в этот список. Находятся, конечно, люди, которые идут навстречу требованиям продавца, вроде таких: квартиру вы покупаете сейчас, а съезжаю я через полгода, но людей, готовых ждать, немного.

 

В заключении можно сказать, что основные факторы, которые могут влиять на на ликвидность, приведены. А как ими руководствоваться – решать вам.