Что нужно знать об авансе?

[gumbolt09 2]

При приобретении новой квартиры всегда встает вопрос о размере аванса. И многие потенциальные покупатели задаются вопросом – стоит ли давать аванс и в каком размере. На данную тему порассуждала директор РАН «8-я АВЕНЮ» Светлана Ногтева.

Согласно Российскому законодательству авансом называют платеж, предшествующий передаче имущества или оказанию услуг. Ногтева подчеркивает, что русскому народу нужно знать разницу между задатком и авансом. Аванс не гарантирует исполнения обязательств и может быть возмещен в любое время, чего нельзя сказать о задатке, который выдается по договору в доказательство обеспечения его исполнения. В ГК РФ процесс передачи и получения задатка регламентирован статьями 380 и 381. Согласно этим статьям, договор оформляется в письменном виде в присутствии юристов. Поэтому он обеспечивает гарантию исполнения обязательств, а также распространен на рынке купли/продажи недвижимости. Но Ногтева подчеркивает, что суды не признают применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному соглашению. Однако, до суда нужно дойти…

Она считает, что в жизни все иначе. Если риэлтор продает шикарную квартиру в Нижегородском районе за приемлемую цену, то он прекрасно понимает и осознает, что только от его быстрых действий зависит желаемый результат клиента. Естественно он будет бдительным и если риэлтор потенциальных покупателей, посмотревших квартиру в первый же день подачи рекламы, в ответ на его предложение "задаток завтра в 10 утра, встречаемся в офисе" предлагает остановиться на авансе, не аргументируя отказ от задатка чем-то более внятным, как-то – "мы не работаем с задатками", то он понимает, что шансы невелики. Но и тут Светлана Ногтева считает, что профессиональный риэлтор может выйти из данного положения, ведь всегда можно договориться. Как говориться в народе: “И людям не отказать и себя не обидеть”. Специалист упомянула, что аванс является шаткой конструкцией, но это не мешает надежно работать с некоторыми компаниями. Ведь не всегда ситуация с недвижимостью склонна к использованию задатка. Ногтева приводит пример, в котором покупатель приобретает квартиру с использованием ипотечных средств, но пока не получил одобрение от банка. Сразу возникает вопрос: какой тут может быть задаток? Покупатель же объясняет, что через пару дней банк даст “добро” и можно вести переговоры по задатку. Директор объяснила своими словами, что на сегодняшний день аванс стал распространенной практикой по сделкам купли/продажи. У каждого агентства свое соглашение, суть которого одинакова за исключением оформления. Ногтева пояснила, что агентства недвижимости используют надежную систему, а сумма вносимых средств покупателем порядка 5-15 тысяч рублей.

Свою позицию выразила заместитель директора юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова. Первым делом она сразу дала знать, что аванс передается не агентству недвижимости, а продавцу и только ему. Агентство недвижимости может получить аванс от покупателя лишь при наличии доверенности на распоряжении денежными средствами от продавца. Во-вторых, любая передача денежных средств должна осуществляться согласно договору купли/продажи, в котором должны быть четко прописаны размер денежных средств и порядок их внесения. Сам факт передачи оформляется расписками обеими сторонами с обязательным указанием соответствующих реквизитов, переданной/полученной суммой и объяснена причина передача. Также юрист рассказал о возможном отказе в выплате аванса. Любое физическое или юридическое лицо приобретает недвижимость на тех условиях, которые считает выгодными. Но стоит учитывать риски продавца и интересы всех сторон. Она пояснила, что большое количество авансовых операций используется между физическими лицами. Например, небольшой аванс при покупке квартиры, гарантирующий серьезные намерения покупателя перед продавцом и в обеспечении компенсации в удалении объекта с предложений о продаже. Поэтому продавец и покупатель всегда стараются найти компромисс. Никоненкова также считает, что размер аванса зависит от достигнутых условий между продавцом и покупателей и не должен быть более 5% от суммы сделки.

Юрист ответила и на вопросы по поводу судебных прецедентов по вопросам аванса. Она объяснила, что не раз уже представляла интересы клиентов в суде по поводу аванса за квартиру. Зачастую речь шла о неосновательном обогащении со стороны продавца в случае отказа от сделки. Фиксировались и умышленные действия со стороны агентства недвижимости, направленных на отказ от возврата внесенного аванса покупателем, оставленных агентству на так называемое ответственное хранение. И в случае необоснованных оснований для удержания денежных средств Никоненкова твердо выразила свое мнение о том, что лицо должно потребовать (в письменном виде) возврата внесенного аванса, а в случае отказа другой стороны обратиться в суд. Для агентств, принявших аванс от своего имени, это грозит иском о взыскании денежных средств, убытков, штрафных санкций и тому подобное. А в случае наличия умысла на изъятие денежных средств у покупателя путем введения его в заблуждение или обмана, руководителю агентства может грозить привлечение к уголовной ответственности.