Правила выписки и освобождения квартиры

[Нижегородец 1]

Правила выписки и освобождения квартиры

 

 

«Я продала квартиру. Люди, которые приобрели жилье, хотят немедленно въехать в квартиру, так как они за нее отдали деньги. Пришлось им пойти нам на уступки и подождать получения документов, а это около месяца. Если в первое время все было нормально, то сейчас начинают звонить с требованием - освободить их собственность. Существуют ли сроки освобождения проданной квартиры по договору купли-продажи в соответствии с законом?»

«Я приобрела квартиру, взяв ипотечный кредит, но продавец не хочет выезжать из жилья до тех пор, пока не обставит купленный им коттедж. Что можно мне предпринять, ведь ситуация у меня тупиковая – я живу с сыном и дочуркой в съемной квартире и помимо этого плачу кредит по ипотеке?»

«Мы собираемся приобрести квартиру. Когда бывший собственник должен отдать ключи от квартиры и соответственно освободить ее, т.е. выехать? Его риэлтор утверждает, что по закону этот срок 2 недели. Хотелось бы узнать, что это за норма, и как правильно нужно считать срок: с момента подписания договора купли-продажи и передачи денег, или со дня получения новым собственником свидетельства на жилище? Можно ли в документе указать этот срок: либо 2 недели, либо написать точную дату выезда?»

Очень часто такие вопросы волнуют участников сделки по недвижимости. С одной стороны, вот наступил счастливый момент, когда можно переезжать на новое жилище, с другой стороны есть неуверенность в том, когда переезд можно осуществить, ведь продавец не может в один момент сразу освободить жилье. Другой важный момент – это выписка, хорошо если обе стороны побеспокоились об этом заранее, то есть при подписании документов. Это прерогатива риэлтора, который знаком со всеми аспектами сделки и может подсказать, как правильно поступить в рамках правового поля.
 
Справка

После того как получен документ о государственной регистрации прав на купленный дом или квартиру, продавцу необходимо освободить жилье. Это включает в себя:

 - Снятие с регистрационного учета, то есть выписаться из квартиры. Такое освобождение называется юридическим.

 - Вывоз вещей, называемое физическим освобождением жилья.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ Статья 457 проданный товар передается покупателю в срок, который должен быть отражен в договоре купли-продажи. Если этот момент не был оговорен и включен в документ, то его определяют в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».

Сроки выписки из квартиры при продаже

 

Во временном отношении разумный срок - один месяц. Но конкретно, с какого момента его отсчитывать в законе не указано. Поэтому, чтобы не теряться в предположениях, нужно предусмотреть в договоре купли-продажи четкий срок передачи квартиры. Если прошло более 1 месяца с момента завершения сделки, то есть оформления и передачи денег, а жилье не освобождается, то покупатель имеет право обратиться в суд с законным требованием о выселении продавцов жилья.

 

В нормативных документах нет определенных сроков, и это нужно знать и учесть при совершении сделки. Важно согласовать эти моменты между сторонами и прописать их в договоре купли-продажи.

Примерами такой трактовки в договоре могут быть такие варианты: «Продавец обязуется до 20 ноября 2013 года освободить квартиру (дом, дачу) и сняться с регистрационного учета» или «в течение 14 дней с момента подписания договора продавец снимается с регистрационного учета».

 

Очень действенным оказывается и такой момент сделки. В документе прописывается, что определенный процент от цены квартиры, к примеру, 10 % будут заложены в банковскую ячейку. Эти средства продавец получит лишь после того, как он выпишется из квартиры и полностью ее освободит.

 

В договоре указываются и карательные меры – за каждый день просрочки пени в определенном размере средств. После того как продавец представит справку с нового места жительства или паспорт с указанием данной прописки, ему отдается зарезервированная сумма. Такой шаг и строгие условия заставляют продавцов быть в ладу с законом и не мотать покупателям нервы.

 

Подобную практику осуществляют грамотные агентства недвижимости: сотрудник риэлтерской фирмы получает свои комиссионные по окончании сделки, когда покупатель стал фактически и на его имя переведены лицевые счета.

 

 

Четыре варианта освобождения жилья

 

 

 

Идеальный способ.

Квартира или дом принимаются в день сдачи регистрации сделки. В договоре указано следующее: «Квартира освобождена от мебели и остальных вещей продавца. Ключи переданы». С момента подписания покупатель становится полноправным владельцем жилья.

 

Популярный способ.

Здесь практикуется устная договоренность, основанная на взаимном доверии. Продавец освобождает квартиру в течение месяца после подписания договора купли-продажи квартиры.

 

Альтернативный способ.

Его используют, когда проводится одновременно несколько сделок. Специалисты такой процесс называют «цепочка». Он заключается в том, что гражданин продает свою квартиру, и одновременно покупает жилье у другого человека, тот в свою очередь покупает еще у кого-то. В этом случае жилье может освободиться через 2-3 месяца после сделки, когда будет освобождена последняя квартира и ключи получит последний покупатель.

 

Конфликтный способ.

При покупке квартир у алкоголиков и наркоманов возникают проблемы с их выпиской. Такие люди не осознают всей ответственности и не торопятся прийти в паспортный стол или в УФМС, чтобы оформить документы на выписку.
…Продавец получил большую часть денег - 90%, официально выписался, но не стремится освобождать жилье.
…Продавец подписал договор, в котором прописан срок освобождения квартиры – 10 календарных дней после регистрации. Но после начинается волокита, и он начинает тянуть с освобождением, перенося сроки по различным причинам, одной из них может стать проживание там квартирантов.

 

Выписка из квартиры по суду

 

Любая такая ситуация для опытного агента решаема. Он найдет доводы, в которых будет либо оперировать законами, либо проявит дипломатию с целью отстоять интересы своих клиентов.
Крайней мерой понуждения человека к исполнению договоренностей, является претензионная схема. Она заключается в подачи иска в судебную инстанцию. Но это, как правило, единичные случаи. Большинство сделок продуманы и решаются мирным путем.

Снятие с регистрационного учета

 

Для выписки с места жительства можно использовать два варианта:

 

1. Обратиться в ФМС РФ по месту проживания. Сотрудники подразделения в паспорт ставятся отметку о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдают документ убытия. Следует не позднее 7 дней со дня прибытия на новый адрес обратиться в соответствующий орган по вопросу регистрации.

 

2. Оформление снятия с регистрационного учета по запросу осуществляется без визита в службу. Но прибыв на новое место жительства, которое должно быть, проведено не позднее 7 суток с момента прибытия, с оформлением регистрации по месту жительства одновременно выписаться оттуда, где были ранее зарегистрированы.

 

В некоторых регионах страны, к примеру, в Нижегородском УФМС не признается доверенность. Это означает, что нельзя по доверенности снять с регистрационного учета человека. Не отработан механизм и оформления документов на основе нотариально заверенного заявления о снятии с регистрационного учета. Гражданин сам приходит и лично пишет заявление. Эти моменты лучше узнать заранее.

Как выписаться с прежнего места жительства

 

 

Для оформления выписки с места жительства с регистрационного учета по месту жительства следует обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту коммунальной службы ЖЭКа или ТСЖ, а также можно прийти в подразделение ФМС России. В пакет документов входит:

 - письменное заявление,
 - паспорт,
 - свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста,
 - домовая (поквартирная) книга квартиры или дома (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг

 

 

При приобретении жилья возможно ситуация, когда покупателю, уже собственнику приходится оплачивать квартплату за жилье больше чем положено. Дело в том, что прежние жильцы не сразу выписались, а коммунальные службы их учли при составлении квитанции. Такой спорный момент нужно обговаривать заранее, либо согласиться с небольшой переплатой.

 

Приемка квартиры

 

По закону одновременно с договором купли-продажи сразу стороны подписывают и акт приемки жилья. Но такая практика осуществляется не везде, так в крупных агентствах акт приемки граждане подписывают на момент реальной передачи дома или квартиры. В документе оговаривается, что жилье передается в техническом состоянии, которое устраивает покупателя. Конкретно указывается – сколько передано ключей, какие показания счетчика. Документ подписывают и покупатель и продавец.

 

Квартиры со встроенной бытовой техникой и мебелью требуют особого внимания. В этом случае нужно продумать необходимость этих предметов, будет ли новосел покупать новые, и готов ли доплатить за это интерьерное дополнение. Поэтому следует составить дополнительный предпродажный акт до подписания договора купли-продажи. В документе должна фигурировать опись, остающейся мебели, техники, и прикладываются фотографии.

 

Следует обговорить и вопрос с плитой. По правилам, она должна быть в рабочем состоянии, и продавец ее не забирает вместе с другими вещами при переезде.

 

Оригинал: http://novostroyki-nn.ru